小舟是最近小盈新接的客戶，這天小舟特意來(lái)代理記賬公司盡心拜訪。兩人暢聊了一番后，小舟就透露他的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司新開(kāi)發(fā)了一套房地產(chǎn)項(xiàng)目，取得土地使用權(quán)支付費(fèi)用200萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為900萬(wàn)元，允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為120萬(wàn)元，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)稅費(fèi)為160萬(wàn)元，房地產(chǎn)出售價(jià)格為3000萬(wàn)元，為當(dāng)?shù)乜h級(jí)人民政府代收各種費(fèi)用150萬(wàn)元。想咨詢?cè)摌I(yè)務(wù)是單獨(dú)收取該項(xiàng)費(fèi)用，還是并入房?jī)r(jià)收取該費(fèi)用對(duì)企業(yè)更有利。

　　【分析】

　　根據(jù)土地增值稅有關(guān)規(guī)定，對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，房地產(chǎn)企業(yè)可在房?jī)r(jià)中一并收取，也可以在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取。企業(yè)是否將該代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)對(duì)于企業(yè)的增值額不會(huì)產(chǎn)生影響，但是會(huì)影響房地產(chǎn)的增值率，進(jìn)而影響土地增值稅的數(shù)額。因此，企業(yè)利用這一規(guī)定可以進(jìn)行納稅籌劃，會(huì)影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的總成本，也就會(huì)影響房地產(chǎn)的增值率，進(jìn)而影響土地增值稅的數(shù)額。

　　【對(duì)比】

　　籌劃前，將該費(fèi)用單獨(dú)收取，該項(xiàng)目應(yīng)納土地增值稅480萬(wàn)元。

　　具體計(jì)算:

　　可扣除費(fèi)用=200+900+120+(200+900)x20%+160=1600(萬(wàn)元)。

增值額=3000-1600=1400(萬(wàn)元)。

增值率=1400÷1600=87.5%。

　　應(yīng)納土地增值稅=1400x40%-1600x5%=480(萬(wàn)元)。

　　籌劃后，將該費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)，該項(xiàng)目應(yīng)納土地增值稅472.5萬(wàn)元。

　　具體計(jì)算:

　　可扣除費(fèi)用=200+900+120+20%x(200+900)+160+150=1750(萬(wàn)元)。

　　增值額=3000+150-1750=1400(萬(wàn)元)。增值率=1400÷1750=80%。

　　應(yīng)納土地增值稅=1400x40%-1750x5%=472.5(萬(wàn)元)。

　　【結(jié)果】

　　經(jīng)過(guò)財(cái)稅籌劃后，在進(jìn)行記賬報(bào)稅時(shí)可以減輕企業(yè)成本負(fù)擔(dān)7.5萬(wàn)元(480-472.5)。

　　政策依據(jù)

　　《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》(財(cái)稅(1995)48號(hào))第六條規(guī)定:關(guān)于地方政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收的費(fèi)用如何計(jì)征土地增值稅的問(wèn)題，對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買(mǎi)方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅;如果代收費(fèi)用未計(jì)人房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收人。

　　對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收人計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù);對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。