小盈的代理記賬公司最近新接了個(gè)客戶毛總，毛總是開房地產(chǎn)開發(fā)公司的。最近毛總的公司正在開發(fā)一個(gè)新的小區(qū)，為此項(xiàng)目支付土地出讓金1800萬元，開發(fā)成本3600萬元，含借款利息320萬元，可售面積32000平方米。公司正在制定銷售策略，如果銷售毛坯房，每平方米售價(jià)3600元，銷售收入總額為11520萬元，由于不知如何計(jì)算土地增值稅，想請(qǐng)小盈幫助進(jìn)行納稅籌劃。小盈在籌劃過程中，使用了適當(dāng)加大建造成本的方法實(shí)現(xiàn)財(cái)稅籌劃。

　　【分析】

　　房地產(chǎn)企業(yè)為了提高產(chǎn)品的競(jìng)爭力，在市場(chǎng)可以接受的范圍內(nèi)，采取適當(dāng)加大公共配套設(shè)施的投入、改善住房周邊環(huán)境、提高裝修檔次等手段增加房屋賣點(diǎn)。投入的成本可以通過提高售價(jià)得到補(bǔ)償，企業(yè)加大了建造成本就等于加大了可扣除項(xiàng)目金額，可扣除項(xiàng)目金額的增幅為建造成本增幅的1.3倍，這樣就拉動(dòng)了增值率的降低，從而成功降低企業(yè)成本。

　　【對(duì)比】

　　籌劃前，銷售毛坯房應(yīng)繳納土地增值稅1636.2萬元。

　　具體計(jì)算:

　　不含息建造成本=1800+3600-320=5080(萬元)

　　扣除項(xiàng)目金額=5080x130%=6604(萬元)。

　　增值額=11520-6604=4916(萬元)。

　　增值率=4916÷6604=74%，適用稅率40%，速算扣除率為5%。

應(yīng)繳土地增值稅=4916x40%-6604x5%=1636.2(萬元)。

籌劃后，改賣毛坯房為裝修房。對(duì)房屋進(jìn)行裝修，預(yù)計(jì)裝修費(fèi)用1600萬元，裝修之后，每平方米售價(jià)為4000元，銷售收入總額12800萬元。無其他變動(dòng)因素，應(yīng)繳納土地增值稅1234.8萬元。

　　具體計(jì)算:

不含息建造成本=1800+3600-320+1600=6680(萬元)。

扣除項(xiàng)目金額=6680x130%=8684(萬元)。

增值額=12800-8684=4116(萬元)。

增值率=4116÷8684=47.4%，適用稅率30%。應(yīng)繳土地增值稅=4116x30%=1234.8(萬元)。

【結(jié)果】

　　籌劃后，在進(jìn)行記賬報(bào)稅時(shí)企業(yè)可以減少成本401.4萬元(1636.2-1234.8)可見，提高房產(chǎn)售價(jià)，適度加大建造成本，使增加的建造成本得到補(bǔ)償，可以降低土地增值稅的增值率。如果是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，可以免繳土地增值稅;如果是非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，可以降低增值額、降低增值率，使得土地增值稅適用于較低稅率。

　　政策依據(jù)

　　《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(財(cái)法字(1995)6號(hào))第十條規(guī)定:條例第七條所列四級(jí)超率累進(jìn)稅率，每級(jí)“增值額未超過扣除項(xiàng)目金額”的比例，均包括本比

　　例數(shù)。

　　計(jì)算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計(jì)算，具體公式如下:

　　(一)增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%土地增值稅稅額=增值額x30%；

(二)增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額=增值額x40%-扣除項(xiàng)目金額x5%；

(三)增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過200%土地增值稅稅額=增值額x50%-扣除項(xiàng)目金額x15%；

(四)增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%。

　　土地增值稅稅額=增值額x60%-扣除項(xiàng)目金額x35%公式中的5%、15%、35%為速算扣除系數(shù)。